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购买商品房时要注意的几个关键问题以及解决办法
发布时间:2009/5/18 11:44:43 阅读:1098次 浏览字体:【

           购买商品房时要注意的几个关键问题以及解决办法

 

商品房买卖尤其是商品房预售主要存在以下八大风险:

 

一、质量风险

 

在交房时购房者应当聘请专业的验房机构对房屋质量进行检测,不符合《国家住宅装饰装饰装修工程施工规范》或合同约定的交房条件的,拒绝收房并与开放商进行交涉,房屋质量存在瑕疵影响使用的可选择退房。对于房屋在使用中出现质量问题的应当要求开发商维修,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。如为严重的质量问题经维修后仍不能正常使用的可选择退房。

 

二、计量风险

目前商品房的销售主要有两种方式:按建筑面积卖和按套内建筑面积卖。商品房销售面积==套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。按套内建筑面积买房的一个问题是价钱可能会偏高,同时会引发共有面积权属的争议。按建筑面积预购房的一个风险是分摊面积可能会过高,从而导致套内使用面积被压缩。所以当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:()面积误差比绝对值在3%以内(3%)的,据实结算房价款;()面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比绝对值的计算方式为(产权登记面积-合同约定面积)×100%×合同约定面积。

三、虚假宣传的风险

 

虚假宣传是开发商骗取购房者信任最常用的方式,虚假宣传的途径主要包括楼书、宣传资料、楼盘模型,其与规划变更在购房者购房一前一后成为开放商榨取暴利最得力的伎俩,令人防不胜防。要防止上当受骗只有对开发商进行全方位多层次的了解。第一、要对开发商及楼盘进行主动的了解,很多不为人知的信息开发商是不会主动对外界公布的,开发商的资信、资金及行业经验都是选择一个楼盘的风向标。购房者不仅应当认真考察楼盘内的环境、楼房的性价比,还应当关注楼盘外邻接区块的规划和建设情况。物业所处的地段及邻接区块的商业价值是构成物业性价不可或缺的条件。这就需要购房者对开发商的信息进行积累、筛选,进而获取真实有用的信息。第二、留存开发商的资料备用,这些资料主要包括楼书、宣传资料、楼盘模型、楼盘平面图、小区规划图。当购房者发现货不对板或者开发商未经过规划单位和设计单位同意对小区设施进行非法变更从而影响房屋的质量和使用用途时,这些资料就将成为打击开发商非法行为的有力武器。

 

四、规划变更的风险

 

留意开发商日常的建设及变更规划的公示行为,发现开发商有非法变更规划的行为应立即举报。否则一旦其行为完成行政机关顾及到社会财富的浪费就只会对其进行罚款而不会责令拆除及恢复原状。即便开发商对购房者进行违约赔偿,但其获取的利益及对购房者物业所造成的影响远远超过其被罚金额及赔偿金额。建设部《商品房销售管理办法》第二十四条:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

 

五、定金风险

 

首先要明确定金的性质《合同法》第115条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”定金的生效条件。1、形式要件,既必须以书面的形式确定;2、定金数额,既不超过合同总标的的20%。未以书面形式确定的视为定金合同没有成立,超过合同总标的额20%的则超过部分视为无效。在合同中必须明确定金的性质,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。当开发商违约时购房者就可以通过定金的方式对自己的权益加以救济。

 

六、产权风险

 

建设部《商品房销售管理办法》第七条:商品房现售,应当符合以下条件:()现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;()取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;()持有建设工程规划许可证和施工许可证;()已通过竣工验收;()拆迁安置已经落实;()供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;()物业管理方案已经落实。商品房的预售则需要通常所说的“五证二书”,五证包括《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》;二书包括《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》。购房者购买房屋者应当仔细查验开发商是否具备以上条件和证书,这是开发商建设和销售房屋是否合法、购房者的产权能否得到保障所必须具备的条件。在交房以后购房者应敦促开发商及时办理房屋产权证,办理期间通常为365天。

 

七、合同风险

 

建设部《商品房销售管理办法》第十六条:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:()当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;()商品房的销售方式;()商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;()交付使用条件及日期;()装饰、设备标准承诺;()供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;()公共配套建筑的产权归属;()面积差异的处理方式;()办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。商品房买卖合同必须具备以上十三个基本内容,尤其是违约责任的承担必须明确而详尽,切忌笼统。同时,为避免不必要的风险,购房者也可以考虑将楼书、宣传资料、楼盘模型、楼盘平面图、小区规划图作为附件纳入合同内容中,从而为日后维护自己的权益争取到一些证据。

 

八、延期交房的风险。

 

建设部《商品房销售管理办法》第三十条:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。为规避该风险购房者应当与开发商在房屋买卖合同中约定交房日期及延期交房的违约责任承担,为防止开发商违约购房者应与开发商约定较大的延期交房违约金同时尽量减少或避免与开发商约定延期交房的免责事由。延期交房违约金的承担有很多种方式:(一)每逾期一日按房价的一定比例支付日违约金;(二)按同地段、同类物业的租金支付违约金。


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