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7.2郑胡二位律师语:该案交房条件缺陷分析把握?
发布时间:2009/2/18 16:04:11 阅读:791次 浏览字体:【

郑胡二位律师语:该案交房条件缺陷分析把握? 

一、 交付时房屋不符合交付的法定条件

1、未经备案

开发商出示的《备案表》上没有质监部门的收讫签字和公章,意味着开发商交付时房屋竣工验收资料没有备案,依据是:

首先,建设部《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条 规定,“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件,验证文件齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”

其次,《湖南省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条建设厅负责建设工程竣工验收备案管理工作,并委托质监部门具体实施

2、未备案,则不能证明房屋的交付满足了法定的实体或程序条件,依据是

A、实体上,不能证明通过了法定的专项验收。

 如消防专项验收:

首先,《中华人民共和国消防法》第十条第3款规定,“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。

其次,《湖南省人民政府关于进一步加强消防工作的意见》第四条规定,“在城市(镇)开发建设过程中,所有建设工程项目必须经消防设计审核和验收合格后方可动工和投入使用。各级各有关部门要建立和落实消防前置审批制度。新建、改建、扩建的工程项目未经消防设计审核或经审核不合格的,建设行政主管部门不得发给施工许可证,建设单位不得施工;工程竣工后,未经消防验收或经验收不合格的,不得投入使用

如城市规划专项验收:

首先,《湖南省建设工程竣工验收规划验收制度》15条规定:“未取得规划验收合格手续的建设项目,建设行政主管部门不得备案”

其次,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。 房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

 最后,《湖南省城市房地产开发经营管理条例》 第 十一条规定,房地产开发项目竣工后,施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收;房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内,组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容,房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收;有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收房地产开发项目经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

还有其它单行法律、法规、规章及规范性文件等都有述强制性的验收规定。

可见,在实体上,这些验收不通过,则既不能通过备案,更不符合交房法定条件。

     B、程序上,不能证明其提交的资料齐全、合格

首先,建设部《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条规定: 建设单位办理工程竣工验收备案手续,应当提交包括由城市规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件在内的一系列文件

其次,国家标准《GB50300—2001》第6.0.7是必须执行的强制性条文,该条及该条的说明中规定:单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案,否则不能交付使用。

可见,在程序上,上述法定的资料提交不齐全、有效,则不能通过备案。

二、交付时房屋不符合合同约定的条件

本案合同第11条约定:交付时开发商必须向业主出示完整的合格证明、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》三个法文件,但是:

  1、交付时开发商并未依约出示〈建设工程竣工验收备案表〉,

2、〈住宅质量保证书〉后没有附〈住宅工程质量分户验收表〉而该表是必须附在其后的,依据《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》(湘建建[2006]108号)第4条规定:住宅工程竣工验收前,建设单位必须组织施工、监理和物业管理单位(有物业管理的)进行分户验收;第1应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

本案中,开发商并未向业主交付《住宅质量保证书》,更未依法将上述《分户验收表》作为一并附件交付给业主。

可见,开发商也不能证明其交付时的房屋符合约定的交付条件

综上,在开发商既不能证明其交付的房屋符合法定条件,也不能证明符合约定条件的情形二,业主拒收理由成立,开发商应当承担迟延交房屋违约责任。

3、本案《买卖合同》第八条中约定的“验收合格”应当包含消防、规划等专项验收。

A、上述专项验收如消防验收是法律的强制性验收,则合同当事人约定不得违反该强制性规定,

B、 该约定条款直接来源于国家工商总局的示范合同文本第八条,所不同的是,该示范合同关于交付条件有四个选项即“验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得交付使用批准文件”。因此,在本合同中只有“验收合格”这一个选项的情形下,“验收合格”这一用语至少有二种理解:一是仅指竣工验收合格,二是既包括竣工验收合格,也包括专项验收合格。我们认为第二种理解正确,因为在此情形二,该条款是典型的格式条款,《全同法》第41条规定,当格式条款出现二种以上理解时,应作出不利于提供格式条款一方的解释。


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