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7.1郑胡二位律师代表200多位业主与某一开发商沟通要点简析(2007年)
发布时间:2009/2/18 15:59:41 阅读:868次 浏览字体:【

代表200多位业主与某一开发商沟通要点简析(2007年)

                 郑太福、胡志

一、关于绿化的宣传资料应视为合同条款

1、开发商宣传资料最后一行小字说明不能排除对宣传资料相关条文性质的认定,根据最高法院关于审理商品房买卖合同解释的第三条:宣传资料对规划范围内的房屋和设施明确具体、并对合同的订立和价格的确定有重大影响的,应视为要约,即使未订入合同,也应视为合同条款。

2、本案中开发商的宣传资料有二处明确说明:“住宅底层架空城架空4米做绿化”。但现在的架空城不是绿化,而是地面砖。对此违约行为,开发商应当承担违约责任。

二、业主子女不能取得就近入学公示的原因在于开发商违反法定和约定的义务

(2000版)《长沙义务教育就学小学认定公示》中确无百草园小区,所以业主子女就近入学确有障碍,与开发商的多次说明不符。原因有二,

1、开发商违反法定义务

A、湖南省委、省政府的(2005)16号文件第20条规定:城镇新建居民住宅区,必须按规定配置幼儿园、小学和初中,其基建经费纳入开发成本,

B、《长沙市中小学校幼儿园规划建设管理条例》第9条规定:分散开发建设的住宅,必须按照批准的详细规划解决中小学校、幼儿园的增容,

C、雨花区政府办法(2006)56号《雨花区住宅开发单位分担建设义务教育基础设施义务的实施意见》第4条第3款规定:4000居民以下的住宅开发,应当分担的“合建或委建”成本为:应分担占地面积×22万元/亩+应分担的建筑面积×1000元/平米=400万元。

以上可归结为二项法定义务即:或建设义务教育配套设施,或分担配套建设成本。但开发商既未建设配套设施,也未依法分担配套建设成本。

2、开发商违反约定义务

依据上述规定,2005年,开发商与雨花区政府曾以政府会议纪要形式约定,就整个项目由开发商承担70万元的配套建设成本,但至今开发商未全额支付。

综上,小区业主子女就近入学至今没有得到政府认定公示的原因就是开发商违反上述法定和约定义务所致。 

三、 房屋交接时,开发商出示的证明文件不齐全

1、合同中的“经验收合格”应包括“专项验收”

合同第八条中的交付条件为该商品房经“验收合格”,     该条款直接来源于国家工产总局的示范合同文本第八条,所不同的是,该示范合同关于交付条件有四个选项即“验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得交付使用批准文件”。因此,在本合同中只有“验收合格”这一个选项的情形下,“验收合格”这一用语至少有二种理解:一是仅指竣工验收合格,二是既包括竣工验收合格,也包括专项验收合格。我们认为第二种理解正确,理由有二:

第一,该条款是典型的格式条款,《全同法》第41条规定,当格式条款出现二种以上理解时,应作出不利于提供格式条款一方的解释;

第二,《湖南省城市房地产开发经营管理条例》(湘政发[2006]13号)第21条规定,开发单位组织勘察、设计、施工、监理进行竣工验收后,对涉及公共安全的,开发单位应申请城市规划、公安消防、人防、环保等单位进行专项验收,以上经验收合格后方可交付使用。可见,无论是依《合同法》还是湖南省的地方政府规章,合同中约定的“验收合格”都应当包括专项验收合格。

2、开发商未依约向业主出示证明文件

依《合同》第11条之规定,交付房屋时,开发商应向业主出示房屋合格证明文件、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》三个法律文件,但开发商交房时并未依约向业主出示以上证明文件,只是后来电视台介入后,业主们才看到开发商出示的《建设工程竣工验收备案表》。

3、开发商能出示的三个文件中有二个文件本身不齐全

A、《建设工程竣工验收备案表》的内容不齐全。

该《验收表》上只有勘察,设计、施工和建设单位的公章而没有质监部门的盖章,即只有竣工验收证明而没有专项验收合格证明。因此,开发商至少不能证明涉及公共安全的规划、消防、人防、环保等已通过验收,而这些专项验收既是法律的强制性规定(比如消防验收),又是双方在合同中的明确约定。可见,现开发商不能出示包括“专项验收”在内的“验收合格证明”文件,则证明其交付的房屋既不符合法定的条件,也不符合合同约定的条件。

B、《住宅质量保证书》的内容不齐全。

《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》(湘建建[2006]108号)第4条规定:住宅工程竣工验收前,建设单位必须组织施工、监理和物业管理单位(有物业管理的)进行分户验收;第11条规定,住宅工程交付使用时,《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。本案中,开发商并未向业主交付《住宅质量保证书》,更未依法将上述《分户验收表》作为附件交付给业主。

综上,在履行本合同第11条时,开发商未依法、依约向业主出示和交付三个必备文件,业主因此拒绝收房而至迟延交房,开发商应当承担迟延交房违约责任。

四、关于防盗门

1、无产品合格证和中文标示的产品名称、厂名、厂址。

A、《建设工程质量管理条例》29条规定:对建筑材料和建筑构配件必须进行检验,并有检验记录和专人签名,未经检验或检验不合格的不得使用。本案中,开发商不能证明其对作为商品房从物的防盗门进行过检验并经检验合格。

B、《产品质量法》第27条规定:产品或其包装上必须有产品合格证明、中文标示的产品名称、厂名和厂址。而本案中的防盗门既无产品合格证,也无中文标示的产品名称和厂名厂址,虽事后提供了一份产品合格证明,但该份合格证书所显示的防盗门型号与本案争议的防盗门型号不符,可见,开发商作为从物交付的防盗门属于典型的“三无产品”。

2、质量不符合防盗安全门国家标准《GA17565—1998》。

A、《产品质量法》第13条规定: 可能危及人身、财产安全的工业产品,必须符合保障人身、财产安全的国家标准、行业标准;第26条规定,产品质量应当符合下列要求:(一)有保障人身、财产安全的国家标准、行业标准的,应当符合该标准, (二)具备产品应当具备的使用性能。

本案中,作为商品房组成部分的入户门,属于上述有保障人身财产安全国家标准的工业产品,因此,无论其名称叫什么(“防盗门”、“防盗安全门”、“入户门”、“钢制防盗门”等),都应当具备保护人身和财产安全的基本功能,即防盗和安全功能,都应当符合国家的强制性标准《GA17565---1998》。但开发商没有证据证明其交付的门符合上述国家强制性标准。

B、对湖南省质量技术监督局的《鉴定结论》的质疑

第一,程序上,开发商单方面送检,所以程序上不能保证鉴定的公证性,

第二,实体上,鉴定的依据是企业标准而不是国家标准,因此,其能证明的是:本案所涉及的门符合企业标准,但不符合国家标准。

第三,时间上,即使避开上述二者不谈,《鉴定结论》形成迟于约定的交房时间70天。由此也可反证开发商交房时没有任何有关住宅门的文字证明。

五、开发商应当向业主支付迟延交房违约金

依据上述事实和证据及本案合同第11条规定,开发商理应承担迟延交房的违约责任。 


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