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商品房外墙面使用权归属刍议
发布时间:2008/4/13 15:54:25 阅读:1525次 浏览字体:【

商品房外墙面使用权归属刍议
   ——兼议《物权法》(草案)关于建筑物区分所有权规定的完善

郑太福
          

摘要  按照建筑物区分所有权理论,商品房外墙面是全体业主共用的部位,其使用权自然归全体业主所有。但现实中,《商品房买卖合同》通常将外墙面使用权约定由开发商无偿和无期限行使。这种约定,一方面由于保留了所有权重要的使用权能而违反了民法的公平原则;另一方面,也有悖于外墙面作为共同共有的财产应由全体共同共有人加以处分的民法基本原理。《物权法》制订应当体现建筑物外墙面、楼宇等共用部位的共同共有与专用部位的单独所有相统一的建筑物区分所有权精神。
关键词   外墙面使用权   建筑物区分所有权  共同共有  《物权法》

一、商品房外墙面使用权归属的立法现状
关于商品房等建筑物外墙面、屋面(楼宇)使用权、收益权的归属问题,实际上是一个建筑物区分所有权问题。目前,我国还没有法律就建筑物区分所有权问题进行系统、全面的规定,只是2005年7月20日公布的《物权法》(草案)第六章对“建筑物区分所有权”进行了规定,这样规定较为笼统,也未明确建筑物外墙面使用权问题。建筑物外墙面、屋面等部位使用权归属问题是根据民法基本理论、《城市异产毗连房屋管理规定》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》推断以及当事人之间的合同约定来确定的。
 建设部制定颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定可推断屋面(楼宇)是全体业主共用部位。建设部制定颁布于1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定可知屋顶、户外墙面等均属共用部位。建设部制定颁布并于1999年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定的建筑面积计算规则来看,外墙面所有权、使用权均属于全体业主,墙体属于“混合所有”,严格意义上讲就是“建筑物区分所有”。“建筑物区分所有”不光体现是单纯物的共有关系,还反映物的共有而产生的成员权的身份关系,也体现了因此产生纠纷不能仅仅适用民法中所有权的一般规定,也不能仅仅适用民法中共有的一般规定,还须适用共有的特殊规定或其他规定,这大概就是所有权第三种形态——区分所有权产生的必然吧?也是现行法律无法做出圆满解释的原因所在,加之外墙面使用权属民事权利,从立法法的规定来看规章是无法规定这样的权利,即使规定了也不能对民事法律关系当事人强制性地适用,这个问题需要未来物权立法才能彻底解决。
二、商品房外墙面使用权归属的提出
现实的购房过程中,屋面的使用权由开发商约定赠送给某人的现象已经引起社会的广泛关注。但就建筑物另一个重要的共用部位——外墙面的使用权,通常由买受人和出卖人在《商品房买卖合同》中约定归开发商或某物业管理公司,并没有引起足够的重视。
商品房外墙面使用权归属的被忽视,一方面源于买受人处于弱势地位,通常都由开发商事先约定;但更重要的在于买受人乃至整个社会在外墙面使用权具有商业价值上的混沌。
在整幢商品房的买卖中,如果所有的买卖合同都作出外墙面使用权归开发商行使的约定,那么,作为出卖人的开发商是否因此名正言顺地获得了整个外墙面的使用权,以及由此产生的收益权呢?
目前,我国的法律对此几乎没有涉及,而现实中的纠纷却已经出现,特别是在临街的其外墙面具有商业价值的商业商品房中。这样的外墙面具有巨大的商业价值,因此,即使当事人事先有这样的约定,在签订《商品房买卖合同》时没有提出异议,但当买受人意识到后,出卖人和买受人之间就外墙面使用权和收益权的纷争更为凸现,双方各执一词。这种通过合同将建筑物外墙面使用权约定由开发商无偿无期限行使的做法,已经开始引起业主们的强烈反对。
因此,问题在于,全体买受人将所购商品房的外墙面使用权及收益权约定由开发商无偿行使,这种约定是否具有约束力;如果有,这种约定产生的约束力可以持续多久,难道是与商品房的寿命相同的50年或70年的无期限?
三、商品房外墙面使用权归属
1、商品房外墙面使用权的性质
商品房外墙面使用权的归属问题,实际上是一个建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,对建筑物共用部位所享有的共有权,以及因区分所有权人之间的共同关系所形成的成员权之总称。可见,商品房外墙面使用权是各区分所有权人因对商品房外墙这个共用部分所享有的共有权权能中的使用权能问题。
目前,我国还没有建筑物区分所有权方面的系统法律,法律上尚无“建筑物区分所有权”的概念,因此,商品房外墙面共用部位的权利归属及权利的行使处于一种无序的状态。现实中,建筑物外墙面的所有权归建筑物全体业主共同享有;但建筑物外墙面的使用权往往由当事人在《商品房买卖合同》中予以约定,而大多数情况下,《商品房买卖合同》都将建筑物外墙面使用权约定由开发商行使。
2、从使用权作为所有权的权能看商品房外墙面使用权归属
根据《民法通则》的规定,房屋所有人对其所有的房屋(建筑物)享有所有权。建筑物外墙面作为建筑物的一部分,决定了建筑物所有人自然对外墙面享有所有权。而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能,使用权只是从属于所有权的一项独立的全能,而不是单独的民事权利。也就是说,商品房外墙面的使用权源于所有权,归属于所有权人。
因此,从现有法律规定来看,建筑物外墙面的所有权和使用权都应当归建筑物所有人。但这不排除建筑物所有人可以将建筑物外墙面的使用权在一定条件下转移给非所有人行使。在没有法律明文就外墙面使用权的行使作出明确规定的情况下,由于使用权作为所有权的权能之一可以与所有权分离单独行使,因此,不能禁止当事人就商品房外墙面使用权进行约定。也就是说,当事人就建筑物外墙面使用权的行使进行约定,是合法有效的。这从建设部和国家工商行政总局制定的《商品房买卖合同》示范文本中的相关条款可以得到印证。《商品房买卖合同》示范文本中的相关条款为:“第十七条  双方可以就下列事项约定:
该商品房所在楼宇的屋面使用权               ;      
该商品房所在楼宇的外墙面使用权              。”
3、从商品房外墙面的共有属性分析外墙面使用权约定的效力
《商品房买卖合同》是转移商品房所有权的合同,开发商将商品房出卖给买受人后,商品房的所有权便转移给买受人。这样,作为所有权能的使用权也因随之转移给商品房买受人。从法律和司法实践看,没有只出卖所有权部分权能的买卖合同。退一步说,虽然当事人在《商品房买卖合同》中可以约定外墙面使用权由开发商行使,但这种约定只是商品房所有人自愿将使用权转移给非所有人,而且这种约定应附有条件和期限,否则违反民法的公平原则。因此,那种无条件、无期限地将外墙面使用权约定由开发商行使的约定,因违反民法基本的公平原则,应认定为无效。
前面指出过,建筑物的外墙面是全体业主共用的部位,所以,从法律性质上看,商品房的外墙面应是全体业主的共同共有的财产。但由于整栋商品房的买卖有时间间隔,处于一个延续的过程,因此,商品房的外墙面作为全体业主共同共有的财产,不是从第一份《商品房买卖合同》生效后就开始形成的,而是在最后一份《商品房买卖合同》的生效时才开始形成。
这样,在第一份《商品房买卖合同》生效后至最后一份《商品房买卖合同》生效前的期间内,商品房的外墙面虽然也属于共同共有,但此时的共有人是部分业主和开发商。只有在最后一份《商品房买卖合同》生效后,商品房外墙面才是全体业主共同共有的财产。
因此,当最后一份《商品房买卖合同》生效后,外墙面使用权便成为全体业主的共同共有财产。顺其自然的是,商品房的外墙面作为共同共有的财产,其使用权、收益权等如何处分,应由全体业主的共同意志决定,重新确定外墙面使用权的归属,而此前买受人和开发商在《商品房买卖合同》对外墙面使用权的约定,其效力只能持续到最后一份《商品房买卖合同》生效之前的期间。
所以,在商品房的外墙面作为全体业主的共有财产形成后,《商品房买卖合同》中的“外墙面使用权由开发商行使”的约定,其效力自然终止。外墙面使用权、收益权该如何处分,要由作为共同所有人的全体业主召开业主大会,形成共同的意志加以处分,处分的结果可能是有偿有期限地由开发商行使,也可能由物业管理公司有偿和有期限行使,也可以由业主委员会加以管理,所得收益用于物业的管理。
四、外墙面使用权归属物权立法建议
随着房地产业的不断发展,特别是商业房地产的不断发展,商品房外墙面使用价值的凸现,有关外墙面使用权的纷争愈发增多,这已经引起法学理论界和法律实务界的思考。法制健全和房地产业发达的国家和地区,如法国、德国、日本、美国都已经建立了完善的建筑物区分所有权制度,我国的台湾地区也对建筑物区分所有权制度有详细的规定。
因此,我国关于建筑物区分所有权的立法——《物权法》应当尽快出台,而且对建筑物外墙面、楼宇、走廊等建筑物区分所有部位应当加以明确,明确规定“建筑物外墙面、楼宇等部位所有权归全体业主,三分之二以上的业主可以在一定期限内约定使用权转让给第三人行使或委托给物业服务公司行使”。这样以来,有关商品房外墙面使用权归开发商或指定的物业公司的现状就会得到改变,纠纷会减少,外墙面使用价值能充分体现,也能体现作为业主这一所有权人的收益权能。外墙面使用权应按照归属全体业主的共同财产的性质,由业主共同决定其使用权的短期转让,即使委托开发商或物业服务公司行使,那也应当受到一定的限制,比如使用期限、收益回报等。

 

 


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