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略论购房者知情权的法理
发布时间:2008/4/8 11:32:13 阅读:954次 浏览字体:【

略论购房者知情权的法理
                      

郑太福

摘要:购房者知情权是购房者适当行使其他权利保护自身合法权益的基础性权利,它的产生源于购房者的消费者地位、购房合同当事人地位以及社会的弱势地位。购房者知情权可以划分为积极知情权和消极知情权;法定知情权、约定知情权、诚信知情权;行政法知情权、经济法知情权、民事法知情权和诉讼法知情权等。购房者知情权具体包括主张权、查阅权、咨询(质询)权、复制(复印)权、受领权、选择权等。
关键词:购房者知情权;法理;分类;法律关系

购房者知情权是长期以来困扰房地产行业的敏感话题。法院审理有关知情权纠纷案件在急剧增多;消协、房管局、新闻媒体等所接到有关商品房的投诉,大多数也是由于开发商侵犯了购房者的知情权所致。房地产开发商在预售、现售其开发的产品时,购房者是否享有知情权,到底享有哪些知情权,又该如何维护自己的知情权,是法律应该关注的话题。从法律视角看,知情权既是公法意义上的权利,也是私法意义上的权利;既包括抽象的权利,又包括具体的权益。本文拟从购房者权利主体为主导入手,探讨购房者的知情权。

一、购房者知情权的内涵及其法理基础
 1、购房者知情权的含义
购房者知情权是以知情权为基础的。因此,首先必须明确知情权的一般含义。“知情权”一词,作为特指一种权利主张的法学概念,英文为the right to know,又称为“知”的权利、知悉权、了解权,是由美国新闻编辑肯特•库柏在1945年的一次演讲中首次提出来的。[1]它以简约、明了的形式表达了现代社会成员对信息资源的一种普遍的利益需求和权利意识。现代社会发展使得知情权的内涵在不断地丰富。查阅权、复制权、咨询(质询)权、表决权、选择权等一系列具体权利使知情权更加实在、更明确,也更利于权利人行使知情权。当然,也为进一步完善知情权的法律边界、健全知情权法律体系、更好地保护知情权相关主体的合法权益提供了标准。但无论如何发展,始终都围绕一般的知情权的含义展开。
随后,知情权一词逐渐从新闻界流传到法律界,并被写入宪法和法律。1948年联合国发表的《世界人权宣言》第19条规定:“人人享有主张和发表意见的自由;此项权利包括持有主张而不受干涉的自由,和通过任何媒介和不论国界寻求、接受和传递消息和思想的自由。”从法律视角考察,此条已明确规定知情权的基本内涵,即主动和被动知晓信息并运用信息的权利,1966年通过的《公民权利和政治权利国际公约》第9条、第18和第19条进一步明确了知情权为基本人权。在我国,知情权可谓姗姗来迟,1993年全国人大常委会第4次会议通过的《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第8条第1款规定:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利。”该法第一次明确规定了自然人、非法人组织、法人以消费者身份所享有的对商品和服务的知情权。
根据上面知情权的一般含义,可将购房者知情权界定为:在商品房买卖法律关系中,买房人从房地产开发商等有关渠道依法查阅、复制(复印)、资询与自身购房利益相关信息的权利和自由。它是权利的权利,属于基础性和前提性的权利,并具体体现为主动知晓信息权、被动知晓信息权、消化信息权、运用信息权。
2、购房者知情权产生的法理基础之一:购房者是消费者
从上面关于购房者知情权的规定可以看出,购房者是以消费者身份出现的。由此产生了一个问题,购房者是不是消费者。“购房者是不是消费者”是近几年来一直争论的一个焦点话题。主张“购房者不是消费者的”认为,购房不是消费而是投资;房屋是一种特殊商品,购房人不是真正意义的消费者,因此不适用《消法》。另一种折衷的观点认为,买商品房用于自住,即为消费行为,应受《消法》保护,如有出租转卖等营利性行为则另当别论[2]。
存在上述争议的原因,在于《消法》本身对“消费者”的概念界定得较为模糊,《消法》第二条将对消费者界定为“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”。根据这一概念,认定某人购买或接受服务的行为是不是消费行为,取决于是不是“为生活消费需要”,这一概念界定在实际执行中很容易产生歧义。从法理上讲,一种民事行为的构成,包括了主观动机和客观行为两个部分,仅以主观动机来确定客观行为的性质,显然是不全面的[3]。如果有人在商场购买了一台电脑,然后又以高于购买的价格,将其转卖给了另一个人,此人的行为是不是消费行为呢?相信没有人会因为此人后来的转卖行为,即认定此人在商场购买这台电脑时不是消费者。
购房者是否是消费者,虽然由于《消法》规定的模糊导致对其理解不同,从而一直存有争论,但随着全国各地地方性法规及政府规章的出台,这种争论趋于平息.比较一致观点认为购房者是消费者。如2005年7月30日经湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过的、自2005年10月1日起施行《湖南省消费者权益保护条例》第37条规定,“商品房经营者应当向消费者书面明示商品房的准确地址、建筑面积、套内建筑面积、建筑和装饰装修标准、配套设施、交房日期、单价、总价、产权办理、前期物业管理等事项……”上海、浙江、辽宁等省市地方性法规明确了购房者是消费者,最突出的是福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2000年11月18日通过、自2001年1月1日起施行《福建省房屋消费者权益保护条例》更直接以“房屋消费者”标题进行立法。2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第8、第9条体现了《消法》第49条规定精神,可以推论出“购房者是消费者”的结论。
3、购房者知情权产生的法理基础之二:购房者的弱势地位
现代社会是一个信息社会,信息自由也是公民的一项权利,包括获取信息自由和传播信息自由两个基本方面,但知情权只是获取信息的自由,而不包括传播信息的自由。[4]因此,信息自由是知情权的上位概念,知情权的实现本质上也是信息自由权的实现。人们为了在激烈的竞争中立于不败之地,总是想方设法地知悉其所应当知道的一切,特别是事关自身利益以及其所感兴趣的信息资料,以便其在今后的社会生活中获得更大的自由和发展机会。
从知情权法律关系看,权利主体与义务主体的法律地位形式上是平等的,但在信息社会中,双方对信息资源占有实质上是不平等的,这必然昭示出权利主体知情的必要性。无论从社会层面还是法律层面,赋予某一主体或某一类主体知情权均是因为在某一社会关系或法律关系中主体分享信息资源的严重不对称所致,购房者知情权基本上属于此类。这一类知情权主要通过民商法等民事法律法规予以调整,但在法律高度社会化的今天,也逐步依靠宪法、诉讼法、行政法等公法和经济法来调整,如我国《消费者权益保护法》所规定的消费者对其购买、使用商品或接受服务的知悉权,《医疗事故处理条例》所规定的病人对自身病情的了解权,2007年1月1日实施《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息、单位和个人可以公开查询,2007年3月16日全国人大通过的《物权法》第18条规定更明确了这一点等。
总之,一般而言,知情权的权利主体主要为处于弱势地位的自然人,购房者的知情权赋予正是基于作为自然人的房屋买受人在商品房销售(预售)法律关系中所处的弱势地位决定的,尤其在商品房预售阶段法律赋予购房者知情权、保护处于弱势地位购房者的合法权益更显得迫切。

二、购房者知情权的一般分类
1、积极知情权和消极知情权
根据购房者知情权权利主体是否主动,可划分为积极知情权和消极知情权。前者表现为权利主体向义务主体主动寻求与己利益相关信息的权利;后者表现为权利主体被动获取义务主体所提供信息的权利。
此种知情权划分的法律意义在于购房者知情权受到侵犯时举证负担不同。积极知情权受到侵犯需要购房者初步证明曾向房地产开发商等义务主体主张过,而消极知情权受到侵犯时无需证明向相关义务主体主张过,这类知情权一般表现为法律明确规定。
2、主张权、查阅权、咨询(质询)权、复制(复印)权、接受权、选择权
根据购房者知情权内容,可将知情权划分为主张权、查阅权、咨询(质询)权、复制(复印)权、受领权、选择权。此点容于下文“知情权法律关系”中论述。
知情权此类划分的法律意义在于为购房者明确了知情权的范围和深度,有利于购房者更好地行使知情权。
3、法定知情权、约定知情权、诚信知情权
根据购房者知情权权源,知情权可划分为法定知情权、约定知情权、诚信知情权。法定知情权是指权利主体享有获取法律明确规定应该向购房者公开信息的权利,它包括公众知情权、消费者知情权,其对应的义务主体通常为国家机关、企事业单位。约定知情权是指购房者与卖房人之间通过订立合同来约定获取有关信息的权利,这类权利通常与保密义务相对应;这类信息仅在当事人之间互相知晓,不能被当事人以外的人知晓,否则,披露信息的一方要承担违约责任。诚信知情权是指随着房屋买卖法律关系的发展而产生的一类知情权,这类权利通常与附随义务相对应,权利主体在享有此类权利时是负有义务的,包括买卖合同法律关系终止后的保密等义务,合同法上又称为“后合同义务”。
知情权的此类划分的法律意义在于明确知情权既是一类法定权利、又是一类可以约定的权利、还可以是交易惯例中衍生的一类权利,此类划分体现了知情权享有及行使方式的多样性。
4、行政法知情权、经济法知情权、民事法知情权和诉讼法知情权
根据购房者知情权适用法律规范领域的不同,知情权还可分为行政法知情权、经济法知情权、民事法知情权和诉讼法知情权。行政法知情权指的是权利主体向行政机关或隶属于行政机关的事业组织申请了解与己利益有关信息的权利,它通常表现为查询权、摘录权、复制权;购房者行政法上的知情权是指购房者向房产交易管理、土地行政管理等部门申请了解与自己所购房屋有关信息内容的权利,如查阅、询问房地产开发商是否有土地使用证且土地使用证的红线范围是否包括所购房屋所占的土地、是否有建设用地规划许可证、是否有建设工程规划许可证、是否有建筑施工许可证、是否有商品房预售许可证、是否设定抵押、是否是安置房等等,必要时予以摘录、复印。购房者经济法上的知情权享有主要源于购房者的经济法律地位,购房者经济法律地位如前所述主要是消费者法律角色;购房者该方面的知情权是指购房消费者享有知悉其即将购买或已经购买使用的房屋以及与商品房相关的和接受的物业服务真实情况的权利。它是购房者其他权利实现的基础和前提,在商品房消费者的各项权利中处于十分重要的地位,是一种基础性的权利。民事法知情权,其权利主体与义务主体的法律地位上是平等的,它是通过民事法律规范规制的一类权利,它涵盖法定知情权、约定知情权、诚信知情权。诉讼法知情权是指在诉讼法律关系运行中,为了保障购房者合法权益的实现,诉讼法赋予作为诉讼法律关系主体的购房者的一类权利,这类权利具有普遍性,有人又称“司法知情权[5]”。
知情权的此类划分法律意义在于明确购房者知情权受到侵犯时救济方式是不同的,同时也体现了购房者知情权内涵的丰富性。

三、购房者知情权法律关系解析
法律关系由主体、客体和内容三要素构成。因购房者知情权而产生的法律关系包括主体、客体和内容三个构成要素。其中,知情权主体又分为权利主体和义务主体,权利主体主要指购房者自然人,义务主体主要指房地产开发商、还包括国土行政管理部门、房产行政管理部门等。知情权的客体即信息载体,是与权利主体利益相关的一切信息载体,如楼书、商品房说明书、购房指南、商品房广告、多媒体网络等一切有形无形、有声无声的信息媒介。
知情权法律关系的内容即是指购房者权利主体的权利、房地产开发商等义务主体的义务,主要包括:购房者的主张权、查阅权、复制(复印)权、咨询权、接受权、选择权。
    主张权是指权利主体向相关义务主体提出获取与己利益有关信息的权利,它是知情权运行的左端点,在知情权产生的法律关系中绝大多数都是靠权利主体主张启动的,可以说,主张权是知情权的源权利即基础权利。查阅权是指购房者行使主张权后,在义务主体配合下,查找并阅览与己所购房屋相关信息、保护自己利益的权利。一般认为,购房者查阅权法律关系中的义务主体通常为行政机关,《物权法》第18条:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供”。咨询(质询)权是指购房者就自己所购房屋的有关问题向义务主体询问,请求义务主体予以解释说明的权利;它往往与查阅权相伴,是构建房屋买卖合同法律关系的基础性权利;该权利行使贯穿房屋买卖合同签订、履行、变更、终止等与房屋买卖相关的法律关系中。就复制(复印)权而言,一般是指对提出不动产登记簿查阅书面申请的人,登记机构应当就不动产登记权利人姓名、不动产坐落地点的基本信息提供查阅、复制登记资料的便利;对权利人和其他能够证明具有正当利益的人,登记机构应当提供查阅、复制不动产登记簿全部登记资料的便利,同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。受领权是指购房者被动接受房地产开发商主动提供与购房权益相关的资料信息的权利,也包括购房者在缔约、履约、更约、止约过程中咨询后获得资料信息的权利。选择权是指购房者在上述一种权利或一组权利合理行使且实现后的一种结果性权利,它是知情权法律关系运行的右端点,它体现了知情权的深度和层次。


参考文献:
 [1]皮纯协,刘杰.知情权与情报公开制度[J].山西大学学报(哲社版),2000(3)
[2] [3]王建文.《消法》利剑难斩购房忧[N].北京晚报,2001-12-15
[4] 李步云.信息公开制度研究[M].长沙:湖南大学出版,2002:1-2
[5] 姚小林.知情权探究[J].兰州学刊.2005(2).


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