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该宅基地之争如何处理
发布时间:2013/8/18 21:50:15 阅读:448次 浏览字体:【

       该宅基地之争如何处理

             中国土地矿产法律事务中心

【案例】
    张某和李某为同村村民。张某1983以前是农村户口,在农村有一处宅基地并建有住房,1983年全家户口迁移成为城镇居民,此后张某的房屋一直由李某居住。2005年,张某修建的房屋倒塌。2007年,李某在张某原宅基地上修建了房屋。2008年2月,李某向县国土资源局申请宅基地使用权登记。张某知道李某在其宅基地上建造了房屋,要求李某退还宅基地或支付10000元土地费。李某认为,张某的房屋是自然倒塌,张某已经是城市居民,不能再享有宅基地使用权,并且其为张某的房屋管理和维护了很多年,应当收取管理费。县国土资源局认为,李某与张某在该处宅基地使用问题上存在争议,作出了不予登记的决定。


    【疑惑】
    1、张某是否仍是该处宅基地的使用权人?
    2、县国土资源局能否以宅基地存在争议为由作出不予登记的决定?


    【分析】
    关于张某是否仍是该处宅基地使用权人的问题,关键在于张某是否具有享受宅基地的主体资格。根据《土地管理法》和相关法律法规的规定,宅基地是农民基于农村集体经济组织成员身份而享有的一种福利保障,经县级国土资源管理部门批准后无偿取得。农民合法取得的宅基地受法律保护,《物权法》对宅基地使用权专章作出了规定。《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
    张某1983年以前是农村户口,拥有一处宅基地,张某享有该处宅基地的使用权。1983年,张某全家迁入城市成为城镇居民,就失去了农村集体经济组织成员身份,也就不能再享受宅基地使用权。但由于我国宅基地是福利分配,没有使用年限的规定。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日原国家土地管理局发布)第四十八条的规定,“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。”张某对在其宅基地上建造的房屋享有所有权,如果其建造的房屋没有倒塌,张某可以继续居住,可确定给张某宅基地使用权。但张某的房屋于2005年已经倒塌,张某作为城镇居民,不能再申请宅基地使用权,张某原宅基地应当由集体经济组织收回,即张某不再是该处宅基地的使用权。
    关于县国土资源局作出不予登记决定的理由是否适当的问题。根据《土地登记办法》(国土资源部令第40号)第十八条的规定,有下列情形之一的,不予登记:(一)土地权属有争议的;(二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的;……。县国土资源局对有争议的宅基地使用权作出不予登记的决定无可厚非。但该案中,李某在张某宅基地上建造房屋是否合法,李某是否拥有该处宅基地使用权应是李某是否可以申请登记的主要理由。
    《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。李某虽然一直为张某管理和维修房屋,只能表示经双方协商可以居住。张某的房屋倒塌后,宅基地由集体经济组织收回。如果李某符合申请宅基地的条件,应当按照程序经过依法批准,不能私自建造房屋。也就是说,李某不是自然地拥有张某原宅基地的使用权,未经批准建造住宅,应当是一种非法占地的违法行为。根据《土地管理法》第七十七条的规定,农村村民未经批准非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府国土资源管理部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。因此,县国土资源局应当依据《土地登记办法》第十八条关于“土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的”的规定,作出不予登记的决定,而不能依据该条中“土地权属有争议的”的规定。


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